Mi Primera Vez

Inversión en bienes raíces.

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Bienes Raíces.

Nos acercamos al fin de año y muchos recibirán bonificaciones laborales, quizá tengas contemplado salir de viaje, renovar tu guardarropa, comprar regalos para tus seres queridos o— ¿por qué no? — utilizar el dinero para invertir en bienes raíces y empezar a asegurar tu futuro.

Cuántas veces hemos escuchado la frase: “Vivir de tus rentas”, porque desde siempre, la gente ha invertido su capital en inmuebles para obtener un ingreso a partir del arrendamiento de sus propiedades, mismo que garantiza, además, el incremento de sus activos. Esta es una práctica común, porque con el paso del tiempo, el porcentaje de rendimiento es más alto que el que podría obtenerse con las tasas que ofrecen los bancos.

Invertir en bienes inmuebles sigue siendo la mejor opción hoy. Es posible invertir en inmuebles a pesar de los candados fiscales y las modificaciones a las normas para la compra y venta de casas y/o departamentos que hacen parecer a esta operación como algo muy difícil o inalcanzable. A continuación te ofrecemos algunas recomendaciones para conseguir el inmueble de tus sueños y asegurar tus ahorros en un activo que no se deprecia y que incrementará, año con año, su valor comercial respecto a la inversión inicial.

Elige una propiedad por su ubicación

La industria de la construcción ha tomado nuevos bríos y podemos encontrar por todas partes, desarrollos de fraccionamientos privados o edificios de departamentos. Aunque pueden parecer muy atractivos, es necesario tener cuidado y buen criterio financiero para tomar una adecuada decisión a la hora de comprar. Muchos de estos desarrollos se encuentran ubicados en zonas aisladas o de difícil acceso, por lo que podrías comprar una propiedad nueva, que produciría montos de renta menores a los que tú esperarías; es por esto, que la ubicación es muy importante. La mayor plusvalía que podemos obtener depende del proyecto inmobiliario, de que existan proyectos de importantes vialidades o de que la zona sea considerada una zona de moda.

Instrumentos de Financiamiento

Hay varias formas en las que puedes obtener el dinero para iniciar tu inversión en inmuebles:

  • Infonavit

Dependiendo de las prestaciones y la antigüedad que tengas en tu trabajo, podrás aspirar a un crédito mayor. Si tienes ahorros, ahora es un buen momento de sacarlos y ponerlos a trabajar para que incrementen con el tiempo su valor y te rindan más, que la tasa que te ofrece el banco donde lo tienes guardado.

  • Crédito hipotecario

Tal vez no cuentas con Infonavit y decides adquirir un crédito hipotecario con la institución bancaria de tu preferencia. Recuerda revisar bien tus ingresos, ya que en ocasiones olvidamos otros compromisos económicos adquiridos y podemos poner en riesgo nuestro plan de inversión.

Integrar bienes raíces como parte de la diversificación de tus inversiones es una opción viable. Si se hace una correcta elección de la inversión, la ventaja es la obtención de utilidades de hasta el 30% en un periodo promedio de tres años.

Asesoría con un profesional inmobiliario

Si decides invertir en bienes raíces, debes acercarte a un profesional inmobiliario, ya que te puede orientar acerca de los trámites, conoce a detalle la documentación notarial y legal; además, conoce las mejores zonas para invertir. Así te evitas muchos problemas y disminuyes la posibilidad de arriesgar tu patrimonio. Puedes hacerlo por tu cuenta, pero estarías exponiendo tu capital, si lo inviertes en una propiedad que no te conviene.

Factores que deben considerarse

Asegúrate de que el inmueble que pretendes adquirir esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad; conoce su situación fiscal, que tenga escrituras y que pueda escriturarse. En la medida de lo posible, revisa cuidadosamente el inmueble para identificar vicios ocultos.

Por otra parte, debes considerar que aproximadamente el 8% del valor de la propiedad va a corresponder a los gastos notariales y de impuestos. Por ello, hay que acercarse a un especialista inmobiliario con experiencia comprobable.

¿Dónde invertir?

Las zonas del país más atractivas para invertir, porque ofrecen mayor plusvalía, son: Puebla, Villahermosa, La Riviera Nayarita, San Pancho y Sayulita (ambos también en Nayarit), Guadalajara y el Bajío, Pachuca y en el Estado de México: Metepec y Calimaya. En el Distrito Federal, las colonias Lindavista, Roma, Nápoles, Escandón y otras cercanas a Polanco, son las de mayor plusvalía.

Si no te sientes convencido de buscar por tu parte inmuebles para invertir, puedes considerar la alternativa de invertir tu patrimonio en FIBRAS.

FIBRAS (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) es un fideicomiso que se encarga de rentar y administrar propiedades para generar utilidades. Es un portafolio de bienes inmuebles: Complejos o inmuebles residenciales, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales y otros.

Las propiedades del fideicomiso están diversificadas por tipo de inmueble, así como por número, tipo de inquilinos y por localización geográfica. Las propiedades son destinadas al arrendamiento o a la adquisición del derecho de arrendamiento.

Están basadas en el modelo de los REITs (Real Estate Investment Trust) que son instrumentos financieros de inversión en el mercado inmobiliario. En los últimos años, se han vuelto atractivas para el público inversionista, desarrolladores y operadores inmobiliarios.

El FIBRA permite que cualquier persona a través de la BMV (Bolsa Mexicana de Valores) pueda invertir y obtener un retorno de grandes propiedades que se encuentran dentro de un FIBRA y que actualmente están rentadas.

Se establece un fideicomiso encargado de administrar los bienes en renta; el dueño o dueños de los inmuebles los aportan al fideicomiso a cambio de una contraprestación económica. Durante la vida del fideicomiso se pueden realizar nuevas adquisiciones para ampliar el portafolio inmobiliario. El fideicomiso coloca certificados de participación en la bolsa de valores para que el público inversionista pueda participar en él, y del dinero levantado se paga a los dueños. El fideicomiso es administrado por expertos en el mercado de bienes raíces, que se encargan del mantenimiento, mercadotecnia y administración de los bienes inmuebles. El 95% de la utilidad anual obtenida de la renta de los bienes se distribuye entre los tenedores de los certificados. Cuando el inversionista requiere liquidez, utiliza su casa de bolsa para vender su participación en el fideicomiso.

Se puede participar en estos instrumentos de inversión a través de los asesores financieros de las instituciones financieras y de la Bolsa Mexicana de Valores.

Ventajas de las FIBRAS

  • Maximizan la plusvalía mediante la elevada ocupación del inmueble y el cobro adecuado de rentas.
  • Revaluación de los inmuebles.
  • Las personas que aportan sus inmuebles a FIBRAS y que además viven de las rentas que generan, podrán seguir percibiendo el valor de sus rentas mediante el pago de dividendos y de distribuciones que son el resultado del producto de los ingresos por las rentas, menos gastos de operación, menos intereses.
  • Se pueden llevar a cabo distribuciones frecuentes y suficientes para mantener el ingreso del aportante.
  • La persona que aporta, tendrá mayor diversificación, pues además de entregar su inmueble, tiene participación en una parte equivalente en valor al paquete de varios inmuebles.

El FIBRA ha tenido rendimientos significativos que pueden ser instrumentos interesantes para diversificar la inversión; además, son una manera segura para generar más plusvalía a las propiedades que califiquen para incluirse en el portafolio de propiedades que integran el fideicomiso.

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